Según datos oficiales, en la Argentina se necesitan 200.000 soluciones habitacionales por año en función del crecimiento de la población. El Estado construyó un promedio anual de unas 30.000 en las últimas tres décadas. El déficit habitacional se estima en 3,5 millones de unidades, aunque 60% responde a problemas cualitativos.

Desde los equipos técnicos del electo presidente Alberto Fernández aseguraron a LA NACION que el tema ocupa un lugar "prioritario" en la agenda de la próxima administración a punto tal que se le dará rango ministerial -estaría a cargo de María Eugenia Bielsa- y que se usará la construcción de casas como una herramienta de generación de empleo y de lucha contra la pobreza.

La Cámara de la Construcción le acercó al Presidente electo una propuesta que ya le había llevado a Mauricio Macri: 40.000 viviendas sociales con una inversión que rondaría los $25.000 millones anuales del Estado nacional y $15.000 millones a través de los recursos que reciben los institutos provinciales.

La distribución que proponen es acorde al peso de cada distrito en el Fondo Nacional de Vivienda y establece que no se otorguen más de 200 unidades por empresa por año con la obligación de tomar al menos 10% de los empleados de entre los beneficiarios de planes sociales. El costo promedio sería de dos millones de pesos por unidad y entienden que de la inversión total $16,8 millones se recuperarán vía impuestos en todos los niveles del Estado.

Desde la Secretaría de Vivienda, que comanda Iván Kerr, dan cuenta de 465.292 "soluciones" finalizadas desde la asunción del actual gobierno. El número es abultado porque, por ejemplo, incluye 106.555 regularizaciones de dominio y 30.000 mejoras por gas y cloacas. Viviendas sociales suman 81.226 y 200.000 mejoramientos, incluyendo subsidios para materiales. El ProCrear global (desarrollos urbanísticos, lotes con servicios y subsidios para compra y construcción) suma 43.884 "soluciones". Para entregar quedan 61.307 en total. La inversión total fue de $85.000 millones.

Para Kerr, en el período que finaliza el 10 de diciembre se trabajó "bien" sobre la base de tres pilares, ProCrear; los planes federales (que reemplazaron la decena que existían durante el kirchnerismo) y el Fondo Nacional de la Vivienda (Fonavi). El funcionario mencionó como un "avance importante" que se haya "ganado transparencia" en la adjudicación de viviendas sociales.

"Durante los 12 años de kirchnerismo los diferentes planes federales se distribuyeron de manera discrecional y eso explica que Tucumán , Chaco , Entre Ríos y Misiones recibieran más que aquellas jurisdicciones que tenían más déficit absoluto. Todos esos planes se derogaron; hasta la Auditoría General de la Nación comandada por [Ricardo] Echegaray criticó la modalidad de reparto en un informe sobre 2014 y 2015", dijo.

Se generó una base única de adjudicatarios que cruza datos nacionales, provinciales y municipales, y permite mejores controles; hace un mes se incluyó el alquiler social como una iniciativa más que puede financiar el Estado; se estableció que el gasto de infraestructura no puede superar el 20% de las iniciativas para impulsar que las que estén "bien localizadas".

Para reducir costos todos los trámites desde las provincias son a distancia y los pagos se hacen contra certificación digital con factura del contratista; también se elevaron los estándares constructivos con foco en que sean más eficientes desde lo energético (los planes deben incluir al menos un componente de ahorro energético).

La vivienda social, aseguran desde la cercanía de Fernández será la clave en la próxima gestión. Del total de 3,1 millones de familias en el país con problemas habitacionales, 1,3 millones son pobres y es el Estado el que debe encargarse de la solución; 1,7 millones están en una situación intermedia, sin calificar para programas sociales y también sin calificar para un hipotecario, por lo que también es un segmento a considerar en las políticas públicas.

Una clave que permite "escalar" las respuestas es mejorar lo existente y no solo construir desde cero; los microcréditos son una herramienta que funciona en esa área de la misma manera que el trabajo a cargo de cooperativas. Son dos alternativas en análisis. También está bajo la lupa el formato de los créditos UVA. A criterio de Bielsa se transformaron en un "verdadero problema en vez de una solución". Kerr admite que, después de la crisis desatada en abril de 2018, los hipotecarios "no se pudieron reflotar".

El congelamiento de las cuotas finaliza en diciembre, por lo que será Alberto Fernández quien deba decidir cómo continúa, mientras que para los nuevos préstamos rige el sistema de seguros. La propuesta del actual oficialismo directamente es anular la fórmula de ajuste de estos créditos y crear un fondo que va a compensar las diferencias (swap). Está proyectado en el presupuesto 2020.

En el ProCrear, resalta Kerr, un avance fue reemplazar el sistema de sorteo de adjudicación por un scoring para que las casas "vayan a quienes más lo necesitan" y haber sumado bancos para que aporten financiamiento al que ya otorga el Estado: "Logramos así ingresar fondos nuevos y mejoramos el balance del programa, dándole más sustentabilidad".

Fondos para las provincias

Un cambio clave en el uso de los recursos del Fonavi (se integra con parte de los impuestos a los combustibles) es que dejaron de ser "de libre disponibilidad" por parte de los gobernadores; en el pacto fiscal de fines de 2017 se estableció que una parte "razonable" solamente podía ser destinada a gastos salariales o de burocracia del sistema y, además, se determinó que esos fondos fuera a viviendas para quienes reciben menos de dos salarios.

"La constitución sufrió modificaciones -describe Kerr-. Se amplió la base de recaudación porque se incluyó a todos los combustibles, pero en un porcentaje menor; terminó siendo lo mismo pero sí lo afectó en términos financieros la decisión de no transferir la inflación a combustibles. Se terminó recibiendo menos y pedimos que se corrija en el presupuesto 2020". Los institutos provinciales presionan para volver al cálculo anterior, otra pelota que queda en la cancha de Fernández.

Para impulsar que las provincias sumen recursos a los que reciben por esta vía, el Gobierno impulsó un programa de promoción fiscal para desarrollistas de estos planes y un fondo de garantías para que los distritos apalanquen inversiones privadas. "Resta mucho por hacer; los institutos deben innovar y mejorar; el fondo de garantías permite ganar escala, multiplicar por cuatro cada peso, pero hasta ahora solo adhirió Neuquén ", define Kerr.

El economista Gastón Utrera, consultor de la Cámara de la Construcción delegación Córdoba, evalúa que la vivienda social fue el segmento de "menos énfasis" en los últimos años, en los que sí se promovieron los hipotecarios, pero "no resurgirán hasta que no haya estabilidad macro".

También apuntó que programas como el ProCrear -que requieren subsidios- quedan "limitados por las restricciones fiscales". Su impresión es que Fernández empujará, "con políticas específicas", la construcción social y enfatizó que de cada $100 que invierte el Estado recupera $40 por distintas vías, como impuestos y más consumo, como resultado de más empleo en blanco y posibilidad de "liberar ayudas sociales".