L
a razón es que el mercado de los alquileres no es como otros en los que el gobierno acordó mantener precios con empresarios y cámaras que los agrupan, por tratarse de sectores más concentrados. En el caso del mercado inmobiliario, sería imposible reunirse con todos los propietarios e inquilinos, y no hay entidades que los agrupen con importante representatividad.
Alquileres escalonados
El tema que inquietó a Moreno, por tratarsedel que impacta en mayor medida en el rubro de alquileres y por lo tanto en el índice mensual de precios al consumidor, es el de las locaciones escalonadas. Se trata de la práctica más frecuente en la actualidad que, según Radamés Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, es ilegal por tratarse de una indexación encubierta.
Pero según explicó a este diario Enrique Abatti, vicepresidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, la jurisprudencia dice lo contrario y es unánime.
La Ley de Convertibilidad (23.928) prohibió la indexación en los alquileres sobre la base de índices y en 1993 la resolución ministerial 144 impidió el escalonamiento de los alquileres mediante la asignación de diferentes precios en un mismo contrato, concluyendo que «el precio acordado para el primer mes o período es el que deberá pagarse durante todo el plazo contractual». Por este texto es que Marini asegura que el escalonamiento está prohibido, pero según Abatti todas las cámaras que intervinieron en causas donde se discutían contratos con estas condiciones fallaron a favor del propietario.
Un tema diferente es la repactación del monto de alquiler. Según Abatti, 80% de los actuales contratos cuenta con una cláusula mal redactada por las inmobiliarias que incluye que el propietario y el inquilino deben reunirse cada seis meses para acordar un aumento del alquiler.
Desgaste
«Si el inquilino se niega a pagar el aumento que pide el propietario posiblemente éste último pueda ganar un juicio por incumplimiento del contrato, pero el proceso durará 4 años y ningún dueño quiere someterse a tal desgaste», dijo.
Según los operadores del sector, las consecuencias de un congelamiento en el precio de los alquileres ya se registraron en otras épocas. «Entre 1945 y 1976 se mantuvieron los valores locativos, paralizando no sólo la inversión inmobiliaria, porque los propietarios tenían incertidumbre, sino todo el sector de la construcción que dejó de tener demanda de potenciales inversores», dijo Abatti.
Armando Pepe, de la inmobiliaria homónima, coincidió en que de tomarse una medida de congelamiento habría una retracción en la oferta de viviendas en alquiler y la situación sería aún peor que la actual. «La rentabilidad histórica por una locación fue de 1% mensual. Hoy es de la mitad. Es decir que los precios de los alquileres no surgen de la especulación de los propietarios, sino de la consecuencia de un aumento en los valores de venta de los departamentos», dijo.
Esta semana, Moreno continuará su ronda de encuentros con otros representantes del sector. Mañana está convocado Hugo Menella, titular de la Cámara de Inmobiliarias que también se pronunciará dispuesto a colaborar, pero contrario a cualquier medida de intervención en el mercado. «Vamos a ver cómo le encontramos la vuelta al escalonamiento de precio de los alquileres. Pero lo importante es poner cordura en la discusión», dijo ayer Menella.
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